軟銀領(lǐng)投，估值超千億，貝殼IPO后的故事怎樣寫？

軟銀給貝殼送錢來了。

3月4日，貝殼找房新增了一位備受爭議的股東—軟銀。貝殼找房宣告，其完成了D+輪融資，參與出資方包含軟銀、騰訊、高瓴、紅杉等組織，總?cè)谫Y金額超過24億美元。

詳細細節(jié)是，軟銀旗下的愿景基金在貝殼找房最新一輪15億美元融資中出資10億、騰訊，高瓴、紅杉資本等組織出資14億，總出資24億美元。D輪融資之后，貝殼找房估值到達140億美元。

此外，愿景基金還直接向自若注資5億美元，一起從自若創(chuàng)始團隊手中額定購買了5億美元股份，投后自若估值為66 億美元。

本來貝殼D輪融資在2019年11月就完成了，現(xiàn)在3月才正式布告，一方面是貝殼考慮到疫情下房地產(chǎn)職業(yè)走勢持續(xù)低迷，現(xiàn)在宣告是趁機給自己造勢，另一方面是唱高調(diào)給對手看，軟銀、騰訊加持，貝殼已然是職業(yè)第一。

但軟銀的這筆出資并不被外界所看好。去年，軟銀豪擲百億美元出資WeWork，最后卻倒在IPO門前，此次關(guān)于貝殼、自若的出資雖不及WeWork，但也不難看出，軟銀關(guān)于在美國商場遭受的重創(chuàng)，并不甘愿。

有出資方質(zhì)疑，軟銀在OYO、WeWork連續(xù)失利，為何還要在這一領(lǐng)域持續(xù)加碼?

2015年，在軟銀初次向OYO出資1億美元后至今，累計出資已達10億美元。

作為一家經(jīng)濟型酒店平臺，OYO不僅能預定酒店，更重要的是他們還與業(yè)主合作，晉級免費WiFi、亞麻床品和洗浴用品等各項酒店設(shè)施，使之到達規(guī)定標準，2015年之后的三年，OYO在印度現(xiàn)已開展了近15萬個房間，遍布180個城市，并宣稱占有“70%的細分商場份額”。

但張狂撒幣，快速催肥式的風險出資，讓軟銀在阿里巴巴之后罕見成功事例。此前估值近100億美元的OYO，現(xiàn)在卻在全球商場節(jié)節(jié)敗退�，F(xiàn)在，OYO在3月10日的員工數(shù)量比較2019年11月現(xiàn)已減少近7000人，OYO中國團隊的高管也有5位離任。

《日經(jīng)亞洲談?wù)摗返膱髮ХQ，軟銀集團將以3美元價格出售其在OYO Life公司近7700萬美元的股份;OYO Life也將經(jīng)過向WeWork和其他軟銀隸屬公司搬運員工來減縮規(guī)模。

高風險、高收益的出資不行能讓軟銀在幾回失利后偃旗息鼓。現(xiàn)在可以看到的是，軟銀反而想把在OYO和WeWork上的丟失從中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)中撈回來。

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這次中國商場能給軟銀想要的答案嗎?

假如單看貝殼的市值，軟銀好像做到了�，F(xiàn)在貝殼D輪估值現(xiàn)已到達140億美金，折合人民幣近千億。

但疫情下的變數(shù)誰也預料不到。

根據(jù)貝殼發(fā)布的《2月份全國要點城市二手房月報》顯現(xiàn)，今年1月至2月，二手房成交陷入低谷，18個要點城市的鏈家二手房成交量同比下降55%;在疫情在嚴重的2月，新增掛牌房源量環(huán)比下降52.2%。

兩個魔幻的現(xiàn)實放在眼前，一邊是千億市值，另一邊是成交斷崖式跌落，可以講好這兩件事的也就只有盈余了。

現(xiàn)在，長租公寓職業(yè)中無論是渙散式、集中式仍是公寓商場的玩家，并非只是單純的二房東或許中介，其本質(zhì)上仍是一個專業(yè)組織化的房屋辦理公司。

盡管在物業(yè)辦理模式下，企業(yè)不需要像房企相同先期開發(fā)或購買物業(yè)，但仍是要投入大量的資金用于房屋的裝修改造。

這就意味著長租公寓自身也是個重資產(chǎn)、長周期的生意，現(xiàn)在受疫情影響，整個租房商場需求呈下降趨勢，資金鏈就是現(xiàn)在不得不面對的問題。

對貝殼來說，軟銀的這筆出資更像是救急，現(xiàn)在也起到了救急的作用。

對軟銀來說，貝殼和自若是未來可期的IPO，假如能成功上市，對軟銀來說將是一針強心劑。這是軟銀現(xiàn)在尋求出資收益的非常重要的一條。但從“蛋殼、青客”等先貝殼一步上市之后的公司股價來看，盈余方針好像也是不那么明晰。

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資產(chǎn)證券化又成了長租公寓破解盈余的突破口。

資產(chǎn)證券化，簡單說就是長租公寓聯(lián)合房地產(chǎn)出資基金，將物業(yè)部分股權(quán)出售給保險公司等長時間資金持有方，再協(xié)同后者一起發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托出資基金)。

WeWork就這這種運作模式。但WeWork在這上面越跑越偏，本質(zhì)上它現(xiàn)已不是一家同享辦公公司，實際上應(yīng)該是出資公司和房地產(chǎn)信托公司。

Wework每次融完資只干一件事兒，先買七八家公司5%-20%的股權(quán)，再做REITs買樓。

這也是WeWork失利的一個原因，沒有意識到靈敏的產(chǎn)品才是其重要組成的一部分，也就是顧客價值導向，后續(xù)WeWork跌落神壇，IPO失利好像也在情理之中。

可以看到，資產(chǎn)和運營是布局長租公寓最重要的兩個要素，假如可以經(jīng)過本錢辦理、規(guī)�；�運營來建立品牌，形成良性循環(huán)，必定程度上能處理長租公寓當時低盈余的問題。

盡管盈余可期，雙方好像都忽略了非常重要的一點，那就是方針走向和企業(yè)價值。

自2017年以來，房地產(chǎn)方針一步步收緊，“房住不炒”現(xiàn)已漸漸成了基調(diào)。與2008年比較，中國房地產(chǎn)黃金十年好像在疫情上畫上了句號，縱然體量龐大，但大勢所趨現(xiàn)已不復當年，貝殼未來要面對的是房地產(chǎn)職業(yè)全體嚴峻的形式。

在這個商場，貝殼還有多少增長尚不清楚，盡管無法預測，但也可見端倪。這樣看來，外界一直傳言軟銀“興于互聯(lián)網(wǎng)，亡于房地產(chǎn)”也不那么駭人聽聞了